成都这类物业上月销量创1年半新高，买对的人正在闷声发大财！

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30.7万平米！这是7月成都公寓市场销售创下的1年半以来的新高——环比上升10.3%、同比上涨41.4%！

如果按50平米的公寓常见户型计算，一个月，成都售出约6000套公寓！来自中成房业的数据显示，这些成交中，主城区和近郊成为了供应主力，分别占比47%、49%。

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公寓物业月度走势图

公寓物业年度走势图图据中成房业

同一时期，成都住宅供应又是多少呢？185万平米、16000套。

1:6！这就是成都公寓销售面积与住宅供应面积的现状。不管你是否涉足其中，公寓，事实上已构成了当前成都楼市的重点产品构成和部分购房群体选择的方向之一。

你所关注的，就是我们重点研究的；

你还不知道的，我们希望给你补上这一课。

成都的公寓市场，为什么这么火热？

现象背后，什么样的人在购买公寓？

良莠不齐的公寓市场，如何评判下手？

2018最真实的成都公寓市场，今天我们抽丝剥茧，为你呈现。

一、成都公寓市场为什么这么火？

首先，我们需要明确的是，文中所指的公寓均为40年商业产权的物业，不属于住宅范畴，也不占用购房名额。

从2017开始，成都公寓市场迎来成交上涨。

2016年的时候，销售量也就102万平米，但2017年突然涨了一倍（211万平米），到了今年，前7个月就卖了去年8个月还多的量（176万平米）！

缘于公寓市场的供应加大，特别是在住宅供应较为紧张的主城区，多个品牌房企加推的公寓产品，在地段、配套、户型设计乃至装修上，都更具有可比优势。

鸟瞰成都图据东方IC

楼市调控下的需求外溢，外地人看好成都发展另一种投资，家庭理财观念的更新、选择更好地段和配套的自用……上述种种，都构成了公寓爆发式上涨的重要原因。

二、什么样的人在买公寓？

老实说，发哥身边还是有很多人对公寓的态度是拒绝的。有的对过于泛滥的公寓市场摸不透、不敢下手，有的则觉得按当前新房价格来看算不过账。但实际上，我们知道的，其实也有不少买公寓偷偷赚钱的买房人，几乎都在闷声大发财。

发哥身边的朋友夏老师，就是其中嗅觉和运气都不算太差的公寓买家。2016年10月，他阴差阳错地踩在成都首轮调控的点上，买下了攀成钢一套近50平米的清水公寓——只因当时手里正好有一笔近30万的现金不知道投点啥！单价1万出头，总价48万，他用手里的钱付完首付，直接贷款了剩下的20万，月供2200元。

夏老师2016年在攀成钢板块购入一套公寓

2年时间不到，这里的公寓现在已卖到2.4万精装。而且，同类型房源的租金和出租率出奇地好！做民宿的、开工作室的、小年轻自用的，月租3000，基本上出来一套租一套。一来一去，房子每月出租便可净赚800。

三、纷繁的公寓产品如何下手？

其实在2018年，成都公寓的销售依然迎来了不少好机会，也有不少亮点。面对纷繁复杂的公寓市场，今天，我们给大家总结了购买公寓的几大法则：

1.交通越方便越好

看公寓的硬件，基本可以按照这个逻辑来看：地铁上盖>地铁>公交枢纽>无交通优势。

随着成都城市版图日益扩展，中心区域特别是主城区三环内的价值凸显。之前有许多朋友烂在手里的公寓，其实很大一个问题就是本身地段不行，再加上交通不便，租不出去也卖不脱，最终只能烂在手里。

天府大道图据东方IC

2.配套越齐全越好

发哥身边有许多年轻人，他们沿袭了老成都人的一种“懒”性，在家周边3公里内，能吃能喝能玩能唱，能满足各类生活不同层次的需求。也因此，自带各种生活配套的公寓也十分契合当前年轻人口味。周边休闲娱乐生活配套的成熟,也会给该区域内公寓价值提升带来人口支撑。

3.潜在租户要有预估

我们知道，公寓的作用一般有几种：一个是实力有限，看中公寓的同地段单价低户型小就能过渡；第二种是自身原因无法购买住宅又希望留在主城区的；第三种是家有积余，希望长久稳定的投资盈利。

作为投资者，买公寓的时候，一定要想好自己的租房客群是什么？这一点想不通，就不要买公寓。而判断潜在租客的标准之一就是看人才就业集中区。对于可租可用的公寓而言，其投资的金融属性较强，就业集中区经济发展水平较高、经济增长越快，金融形势越好，租房市场需求就越大，租金总体水平也会提高。

图据东方IC

4.品牌拉开档次和距离

从某种意义来说，选择品牌开发商也就选择了好的物业和比较优质的产品。在产品方面，品牌开发企业从户型设计到装修风格和标准，均有比较亮眼的特色，同时，选择越是优质的物业，公寓增值也越有保障。

5.性价比选择

学会算账，是下手公寓的最重要一环参考。如果用于投资，租金水平和售价控制是前后两端十分重要的两个参考。一方面，需要摆正心态，做好长线持有准备，在看待价格方面可以做一个长线持有的预估；另一方面，选择区域内比较稀缺的有特点和品质的产品，便于后期出租。

图据东方IC

这个9月，我们联合成都房地产专家、知名学者、媒体从业人员打分，并通过读者投票，对成都公寓市场在售产品进行了一次全方位摸排，通过地段、配套、产品、价格、租金水平、区域饱和度等多个维度进行打分测评，最终梳理出了2018年优质公寓排行榜（排名不分先后）。

龙湖·梵城

位置：东二环·东郊记忆

面积段：约68-83平方米

售价：待定

点评：项目位于东二环核心之地，面向沙河而立，占地186亩，7、8号双地铁线环绕，紧邻二环东半段唯一全互通立交，直达沙河城市公园，既拥东郊记忆时尚格调，又享百亿商圈建设路繁华，同时项目自带约14万方潮流生活趣之城——滨江天街，四大产品（天街、精致公馆、公园式漫生活步行街、滨水墅区）鼎立，打造二环75万㎡滨水城。目前，项目刚刚开盘，首付25万起入主东二环。

蓝光空港T-MAX

蓝光空港T-MAX效果图

位置：航空港

面积：43-149平米

价格：均价1.3万每平米，精装

点评：蓝光十年打造，空港已成繁华大城，尽享城市红利。3梯6户，超大面宽，最大20米观景面，270度观景，3.3米层高，产品尺度堪称奢侈。蓝光还引入了知名私立学校——冠城实验小学。目前在售批次，享受一户一学位。

明宇南御

明宇南御效果图

位置：南三环盛和林语旁

面积：50—85平米

价格：清水1.4万每平米起，精装1.6万每平米起

点评：项目位于南三环新南板块，是高端酒店服务公寓，拥有恒温泳池、全器材健身房、以及同类物业罕有的2.5米进深阳台等豪华配置。此外，明宇还特别为业主打造了共享空间，水吧、书吧、开轰趴，全方位提升业主的生活品质。在周边配套方面，更是有着“成都第二商圈”之称，项目周围一公里内，即有宜家、凯德天府、凯德新南、苏宁奥特莱斯、欧尚、迪卡侬等8大购物中心，及地铁1号线、7号线的火车南站站。

华润·时光里

位置：观东一街666号

面积段：30-71平米

售价：特价房14500元/平米起

点评：项目位于红星路南延线，高新区-新川核心板块之中。900米直达地铁6号线，紧邻教育资源，五大产业园区环绕，休闲商业配套完善。户型还兼顾了空间的实用性、舒适度，满足不同需求。区域优势大、人口流量大、还有约3000平米健身空间（含游泳池），为业主打造休闲娱乐商业一体化业态。

保利·天悦

保利·天悦实景图

位置：武侯区高攀路与航空路交汇处

面积段：88-195平米

售价：均价22000元/平米

点评：项目位于成熟的东湖板块，拥有良好的生态资源和地段，无论交通教育医疗商业等配套完美结合。

花漾锦江

花样锦江样板间实景

位置：成都市高新区天府大道中段1388号

面积段：120-360平米

售价：均价30000元/平米

点评：项目坐落于天府大道西侧，锦江，临江而建，结合城市社交，私人圈层平台、多功能品牌空间为一体的服务，高端圈层的深度商务社交兼深度居家。

新希望·D10天府

新希望·D10天府售楼部实景

位置：东大街地铁2号线牛王庙站

面积段：95-190平米

售价：待定

点评：新希望·D10天府位于城市核心地段东大街与一环路交汇处，坐拥春熙路太古里商圈和人文锦江，项目产品分为公寓和住宅，公寓预计9月底入市。值得一提的是，项目建成后229米的高度，将刷新中国住宅高度，成为成都的又一张城市名片。

招商·大魔方

招商·大魔方效果图

位置：锦城大道与天府大道交汇处（锦江旁）

面积段：48-110平米

售价：23000-28000元/平米

点评：招商大魔方位于成都市高新区天府大道沿线，交通便利，区位环境优美，商业教育休闲娱乐金融配套成熟。