首批支持收购存量商品房专项债落地，收购后将转为保障房 专家：去库存同时保民生

近日，“国内首批专项债收购存量商品房”的消息引发房地产行业关注。消息来源为浙江省财政厅5月13号公布的《2025年浙江省政府专项债券（十三～二十期）信息披露文件》。其中有8个住宅项目被列入专项债收购商品房范围中，涉及金额超16亿，用途多为保障房。“收购存量商品房用作保障房”自去年5月首次提出以来，各地都在推进收购进程，但此前收购资金支持主要来自金融机构的保障房再贷款。“专项债收购存量商品房”也已经在2025年政府工作报告、国新办发布会等场合被多次提及，而浙江本次披露的专项债文件，意味着首批支持收购存量商品房项目的专项债落地。

▲创意配图据图虫创意

上海易居研究院副院长严跃进认为，这是专项债在功能方面的突破和再次创新，体现了专项债政策工具的应用范围在扩大，具有行业风向标意义。

中房集团原董事长、原国家房改课题组组长孟晓苏则认为，浙江首先落地的举措值得肯定，保租房的用途也符合现实情况。建议未来收购存量房用于保障房时，可以将商办纳入其中，用更低价格获得更多保障房资源。

8个住宅项目超16亿专项债

多用于保障性租赁住房

记者梳理发现，此次浙江省一共有8个住宅项目列入专项债收购商品房的范围，分属3支不同的债券，涉及金额超16亿。在8个项目中，湖州有4个、温州有3个、嘉兴有1个，其中有7个明确用于保障性租赁住房。

以温州的万科臻湾华庭为例，项目类型为保障性租赁住房，用于该项目的金额为2500万元。项目2024年2月竣工备案，本次收购60套住房，面积共5393.4平方米，同时取得60个配套车位使用权。

严跃进告诉红星新闻记者，此次浙江省通过专项债收购存量商品房的举措，是专项债功能方面的突破和再次创新，体现了专项债政策工具的应用范围在扩大，具有行业风向标意义。

严跃进提到，过去收购存量商品房转为保障房，资金来源主要是保障性住房再贷款。此次浙江推进专项债收购存量商品房，意味着库存商品房的收购模式进一步增加，政策工具更加丰富，即包括了金融工具（保障房再贷款）和财政工具（专项债）。

另外，此次推进专项债收购存量商品房，并没有在省会杭州率先进行，而是在湖州、温州和嘉兴三个地级市实施，这与几个三四线城市的高库存和去库存诉求都有关系。浙江此次实践为其他地区破解三四线城市和高库存城市的去库存矛盾提供了可借鉴路径。

“这种实践有助于构建商品房-保障房的动态转化机制，在满足商品房市场去库存的同时，也有效保障了保障房的供给工作。市场盘活+民生兜底的模式，为其他地区提供了可复制、可推广的样本，也实现了经济利益与社会效益的双赢。”严跃进告诉记者。

“收购存量房用于保障房”实施一年

筹集保障性住房超15万套

“收购存量商品房用作保障房”在2024年5月首次被提出。之后各地陆续跟进，据央视今年2月份报道，全国已有超过60个城市表态支持“收储”工作，已经取得阶段性成效，贵阳、长春、保定等10多个城市收购商品房项目落地，筹集保障性住房超过15万套。报道中提到，长春已收购存量商品房用作保障性住房6837套，改造后可以增加1.13万套（间）保障性住房供给；合肥已经收购存量商品房5733套、58.9万平方米；长沙完成了首批436套存量商品房用作保障性住房收购项目。

辽宁省出台的《辽宁省加大存量商品房收购力度进一步提升住房保障能力的若干措施》中提到，2025年至2027年，全省计划通过收购存量商品房方式新增12万套配租型保障性住房。

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而“专项债收购存量商品房”的要求，近期也已多次在重要场合被提及。去年底国办发布的《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》指出，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。今年政府工作报告明确，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。3月印发的《提振消费专项行动方案》也提到，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。4月的中央政治局会议也明确，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

严跃进认为，此类政策导向说明专项债收购存量商品房是今年的一项重要工作。浙江省的实践既意味着地方正在陆续推进有关工作，也说明财政或债券工具在去库存方面将发挥更大的作用。

专家建议：

可考虑把“商办”也纳入存量房收购范围

孟晓苏长期以来一直在呼吁推进保障房建设。关于浙江落地专项债收购存量房用于保障房一事，他告诉红星新闻记者，浙江率先落地该政策，应该被充分肯定。同时他也提到，未来可以考虑继续优化收购方式，把商办也纳入存量房收购，同时除收购之外也不能忽视保障房的建设问题。

孟晓苏认为，地方政府通过发放专项债的方式收购存量房用于保障房的政策非常好，此次收购的8个项目主要用于保租房，也是符合现实情况的做法。

此前各地发布的收购存量房政策中，收购价格多以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即按照土地划拨成本加上建安成本，再额外加上5%的利润来计算收购价格。此前有专家曾提出，收储价格偏低是导致收储推进困难的原因之一。两会政府工作报告中则提到，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

孟晓苏认为，政府收购存量房如果价格过低，会对房价造成冲击，但较高的收购价格则会导致项目很难作为保障房售出，因此浙江将其主要用于保障性租赁住房的做法非常现实。无论是用专项债还是保障房再贷款收购存量房，收购时都可以把眼光放宽，将商办用房纳入进来。孟晓苏解释，商办用房土地出让金较低，造价只有同地段商品房的一半或1/3，收购闲置商办用房用于保障房效率更高。

孟晓苏还提到，想要让保障房惠及更多人群，在收购存量房之外，也不应该忽视保障房建设。一方面，新建保障房由于建设成本较低，购买一套存量商品房的钱足够建设几套保障房。另一方面，保障房建设也能拉动建筑、装修、家具家电、钢铁建材等相关产业发展。“如今保障房还较为稀缺，未来建设足够数量的保障房，才能解决低收入群体和工薪家庭的住房问题，特别是做好农业转移人口的住房保障。”

红星新闻记者刘亚洲付垚

编辑郭庄责编官莉

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